Osakkaan tekemissä muutostöissä tulee aina muistaa asunto-osakeyhtiöissä pääsääntö, että taloyhtiön rakenteet ja perusjärjestelmät kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Eli osakas omistaa vain huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet eikä rakennusta/kiinteistöä. Tilanne siis on aivan eri kuin omakotitalossa asujalla, joka omistaa rakennuksen ja näin rakennuksen omistajana saa tehdä vapaasti haluamiaan kunnossapito- ja muutostöitä.
Asunto-osakeyhtiöissä osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoansa huolellisesti ja toteutettava muutos- ja kunnossapitotyöt siten, ettei taloyhtiön vastuulla olevia huoneiston, kiinteistön tai rakennuksen osia rikkoudu.
Taloyhtiöissä, joissa osakas siis omistaa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, tulee tästä syystä aina muistaa, että osakkaan tekemiin kunnossapito-ja muutostöihin, joilla mahdollisesti mm. kajotaan tai joilla on vaikutusta taloyhtiön omistamiin perusjärjestelmiin tai rakenteisiin, tulee pyytää kiinteistön omistajan eli taloyhtiön lupa.
Osakkeenomistajan tulee muistaa, että osakkeenomistaja vastaa myös tekemästään tai teettämästään muutostyöstä mahdollisesti taloyhtiölle aiheutuvista vahingoista. Tässä kohtaa korostuu myös sekä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän rooli ja osaaminen, että pystyttäisiin jo ennakolta arvioimaan ja välttämään osakkaan esittämistä muutostöistä taloyhtiölle mahdollisesti aiheutuvat vahingot. Vahinkoriskin huomioinen jo muutostyölupaa käsiteltäessä on myös osakkaan etu, koska osakkaalle voi aiheutua euromääräisesti suuriakin vahingonkorvausvelvoitteita taloyhtiölle aiheutetusta vahingosta.
Esimerkki: Osakas ilmoittaa terassin uusimisesta takapihalle. Hän ilmoittaa poistavansa maasta vanhat betonilaatat ja rakentavansa uuden terassin puusta. Osakas suunnittelee toteuttavansa terassin helpoimmalla mahdollisella tavalla ankkuroimalle sen sokkeliin.
– Mistä syystä hallituksen ja isännöitsijän on suositeltavaa kieltää terassin kiinnittäminen sokkeliin? Syystä, että sokkeli on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakenne, johon uusien rakenteiden kiinnittäminen tulee tarkoin harkita ennen luvan myöntämistä. On mietittävä rakenteille muutostöistä mahdollisesti aiheutuva vahinko. On huomioitava pohjatyöt terassin alla. Jos perustus on puutteellinen ja terassi liikkuu routimisen mukana – miten voi käydä sokkelille, johon terassi on kiinnitetty? Entä jos jostain syystä terassissa on rakenne tai kallistus, joka johtaakin sadevesiä suoraan sokkeliin ja kiinnityskohtaan? Onko järkevää myöntää lupa terassin rakentamiselle siten, että se on ankkuroitu sokkeliin, jos on riski, että taloyhtiön rakenteelle aiheutuu vahinkoa?
Osakas ei itse aina osaa arvioida muutostyöstä mahdollisesti aiheutuvaa riskiä eikä usein hallituskaan, jolloin isännöitsijän asiantuntijuus korostuu. Lisäksi riittävän pätevän timpurin/urakoitsijan, jolta osakas on työn mahdollisesti tilannut, tulee tiedostaa muutostöiden ja vastuunjaon erot taloyhtiöissä vs. omakotitaloissa. Näin ei kuitenkaan valitettavasti aina ole.
Osakkaan on muistettava, että mahdollisesta osakkaan muutostyöllä taloyhtiölle aiheutetusta vahingosta voi aiheutua osakkaalle vahingonkorvausvelvollisuus. Tästä syystä onkin toivottavaa, että sekä osakkaat, hallitus ja isännöitsijä tuntevat ja tiedostavat vastuunjaon ja vaikutusmahdollisuutensa ja yhdessä muistavat toimia taloyhtiön edun mukaisesti. / Erja Moisio